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十大指标判断 中国房地产泡沫化还是理性回归?

时间:2019-10-02 03:29来源:未知 作者:admin 点击:
114全年历史彩区图库 王中王开奖记录 国际金融危机后,中国房地产业迅猛发展,房价上涨较快。对此有人担心房地产过热和房价存在泡沫化,由此催生政府开展严格的房地产调控政策,截止目前包括限购、限价在内的各项政策仍在持续,各地房价较快上涨的势头得到遏

  114全年历史彩区图库王中王开奖记录国际金融危机后,中国房地产业迅猛发展,房价上涨较快。对此有人担心房地产过热和房价存在泡沫化,由此催生政府开展严格的房地产调控政策,截止目前包括限购、限价在内的各项政策仍在持续,各地房价较快上涨的势头得到遏制,但这并不意味着房价拐点已经到来。从选取房价波动预警指标看,尽管2010 年需求类价格指数虽趋向正常区间,但是从供给和信贷的角度看,房地产仍存在过热迹象,房价的拐点并未出现。

  2011 年以来,中国房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境,房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段,即将面临第一次真正意义上的大调整。截止目前,国内大多数城市的房价稳中有降,但这并不意味着房价拐点已至,因为房价增速持续下滑并不能作为房价拐点出现的判断标准,拐点应当是房价完全转入下行通道,不会出现大的反弹。从当前房价走势看,房价拐点之说还言之过早。究竟如何判断房价走势,我们需要依赖某些测量工具对房地产价格波动状况做出比较判断,以期给出较为科学的判断。

  ——房价收入比。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭对住房的支付能力,用于判断居民住房消费需求的可持续性。这里我们计算的房价收入比=城镇人均住宅建筑面积×商品住宅销售价格/城镇居民人均可支配收入。

  中国房价收入比从1995年开始均处在6 以上,特别是2003 年以后出现上升突破6的界限,上升到7以上,近两年更是突破8 的警戒线,这就表明中国房地产价格确实存在泡沫化趋向,已经超过居民实际支付能力。

  至于上海、北京、广州及深圳等城市则更是远高于平均水平。1998 年,联合国人居中心对96 个国家和地区的调查统计,大多数国家的房价收入比是3~7。按照世界银行的标准,房价收入比一般在1.8~5.5 倍之间,发展中国家的房价收入比一般在3~6 倍之间,该比值越大,说明居民家庭对住房的支付能力越低1。按照国际上通常认为的合理范围3-6 倍,中国目前全国范围内的房价收入比已经相当高。考虑到数据统计口径的不同,我们更关注的是房价比的发展趋势。值得指出的是,上述指标受到一些学者的质疑。田传浩(2003)认为,房价收入比3~6 倍的经验比例并不适用于世界上所有的国家,也不宜称之为国际惯例;因为不同国家甚至同一国家的不同地区的购房者由于收入、生活方式及对房屋的渴求度不同,其房价收入比的合理区间也是不同的。为此在用这一指标判断是否存在房地产泡沫时,根据国外的经验进行判断还备受争议。

  ——租售比。租售比(租赁价格与销售价格比)是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积用来衡量一个区域房产运行状况。租售比的大小已成为国际间公认的楼市是否存有泡沫的晴雨表。

  通俗来说,用售价与租金比可以反应目前租房合适还是买房合适。因为售价与租金比是反映一个区域或者一个楼盘是否具备良好投资价值的一个主要参考指标,若售价与租金比严重失调,买房不如租房。

  租售比一般界定为1∶200 至1:300 之间,如果租售比低于1∶300,说明该区域房产投资价值变小,房价高估;如果高于1∶200,说明该区域投资潜力较大,房价泡沫不大。 随着租售比的降低房价的泡沫越大。

  从我国近几年的房价增长率与房租价格增长率之比走势看,2005 年下半年和2009年下半年出现严重的泡沫,房价增长较快超过租金价格上涨的10 倍以上。随后虽然房价也稳步上涨,但是房租价格也出现大幅上涨,致使两者比例出现下滑趋势。

  ——房地产价格增长率/GDP增长率。房地产价格增长率/GDP增长率是测量房地产相对实体经济(GDP)增长速度的动态相对指标,测量虚拟经济偏离实体经济的程度,或者房地产行业相对国民经济的扩张速度,反映房地产泡沫发展的趋势。

  通常情况下,房价涨幅应与GDP 的增幅相接近;比值越大,房地产价格偏离实体经济的程度越大,房地产泡沫形成的可能性就越大。关于房地产价格增长率与GDP 增长率的比值这一指标的临界值, 国际上并无严格标准。大部分学者,如吴地宝和余小勇(2007)认为对于我们发展中国家而言,当房价上涨幅度是GDP 增幅的1.3 倍以上时存在泡沫,2 倍以上时认为房价很不正常,有较大泡沫3。

  参照其他文献资料,本文认为,该指标值在1 以内属于合理范围;1-2 区间内需做出泡沫预警;2 以上就可认为房价虚涨泡沫显现,其中以2009 年最为突出,该年这一比值高达2.5,按照上述标准划分,可以断定我国房价虚涨泡沫已经显现。

  ——房价增长率/CPI 增长率(或GDP 平减指数)。在我国住宅价格部分反应到消费者价格指数中,其中以居住类(主要是租金)价格表现出来。该指标是用来监测房地产泡沫的趋势,测量房地产价格相对消费价格的增长速度。众所周知,作为居住需求的住宅,是价值很大的消费品,理论上其价格变化应基本与CPI 变化同步。

  如果房价过快上涨,并超过物价上涨幅度时,就以为房价可能偏离其价值。该比值越大,房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为,房地产价格增长率大于10%,同时房地产价格增长率与CPI 的比率越过4,就可以认为房地产出现泡沫。

  ——住宅销售额增长率与社会消费品零售额增长率之比。住宅销售额是房地产需求的直接体现,在我国城市化进程加快的大环境下,住宅销售额增长率适当高于社会零售额增长率是合理的。

  但是,如果这一比率长期快速增长,说明住宅的需求严重偏离了经济增长而出现房地产泡沫。一般认为,该比值小于2,就没有房地产泡沫;大于2 小于3 就存在着轻度泡沫;大于3 就存在着严重泡沫。

  ——房地产开发投资占GDP的比重。该指标主要从判断是否投资过热的角度,判断社会是否对未来房价预期过高,主要反映了国民经济中各行业投资结构是否合理。适度的房地产投资增长率有利于拉动经济增长,但如果其增幅过高,则会造成经济结构失衡,还会使房屋供给过多造成资源浪费。从历年房地产开发投资占GDP 的份额看,该值在10%以内属于合理范围;10%-15%泡沫预警;15%以上则认为房地产开发投资泡沫显现。

  由于各国的城市化阶段情况不同,该指标没有确定的合理取值空间。从1998 年开始,房地产开发投资占我国GDP 比重一直走高,国际金融危机后,2009 年和2010 年两年的房地产开发投资占GDP 比重分别达到10.6%和12%,已经到了泡沫预警的程度,房地产开发投资的泡沫即将显现。

  ——房地产开发投资占城镇固定资产投资比重。本指标反映全社会固定资产投资结构是否合理,说明有多少资金投入房地产业。

  房地产开发投资占全社会固定资产投资比重是衡量房地产业发展稳定性、持久性的一个重要指标,从另一个层面反映房地产业发展规模与国民经济总量之间的关系。如果该比值过大,说明房地产投资会大量挤占基本建设和更新改造的资金,造成经济发展后劲不足。从下图可以看出,中国房地产开发投资占固定资产投资的比例(房地产开发投资额/固定资产投资额)几乎是逐年增加的,从1999 年起均在20%以上,只是在2009 年下降到20%以下,2010 年又重新反弹至20%左右。

  ——房屋空置率。空置率是反映房地产市场的重要指标。空置率有两种算法,一种算法是根据待售房屋计算的行业空置率,它是指一定时间内开发商建设的房屋没有销售(出租)的面积占其开发总量的比值。

  另一种是社会算法,即把没有人居住的房子称为空置房,通常这种空置率的算法统计计算空水电表读数变化、夜晚黑灯率等指标。比如,国家电网利用智能网络,在全国660 个城市查出一个数据,总共有6540 万套住宅电表读数连续6 个月为零,这些空置的房屋可供2.6 亿人居住。当然,不同算法得到的社会空置率可能得到截然相反的结论。

  华远地产600743股吧)董事长任志强认为,如果按照中国城镇建筑140 亿平方米的总存量计算,住宅的空置率不到4%,因为按照住房面积140 亿平方米,人口6.7 亿,人均20 多平方米计算就会发现,空置量非常低,空置率很高是假象。

  由此可见,对住宅空置率的统计和计算国内外并不一致,很难做出比较;具体而言,目前空置率面临两大挑战,一是如何定义至今没有权威说法,二是根据不同的定义得出完全不同的空置数据,从4%到40%不一而足。对此我们采用替代性指标,商品房施工面积与商品房竣工面积的比值。本指标反映商品房未来供求差异。商品房施工与竣工面积分别代表供给和需求, 该比值越大, 则说明泡沫可能性越大。

  ——房地产贷款占全部贷款总额比重。从房地产资金来源看,推动房地产泡沫产生的资金,绝大部分是由商业银行贷款流出的。房地产贷款增长过快,就会助长了地产泡沫的形成,但是该指标的缺点是没有一个公认衡量房地产泡沫的标准。

  ——个人住房贷款增长率/人均收入增长率。从需求的角度看,个人住房按揭贷款政策促使房地产投机需求膨胀。从目前看,房地产贷款中,个人住房抵押贷款占比在60%以上,而房地产开发贷款占比不足40%,

  个人住房抵押贷款增长较快就意味着房地产需求增长较快。从需求的角度,个人住房贷款增长与人均可支配收入增长比反映了信贷对房地产需求的支持程度,代表了房地产泡沫发展及实现的程度。该指标的数值越大,说明个人依靠银行贷款增长形成的房地产需求越大,投机程度越高。结合我国实际状况以及参阅国内各学者的意见,本文认为,该指标大于 1 而小于2 则存在轻微的房地产泡沫;如果该指标大于2,则存在严重的房地产泡沫。因为房地产市场需求量快速增加,很大程度上依赖于信贷杠杆的推动, 与信贷规模具有同步扩张和互动发展的性质。考虑到真实需求的存在,这里不能简单地根据近年来该指标的持续增长而得出市场泡沫的结论,但可以采用此指标作为参考值来考虑。

  泡沫化还是理性回归? 国际金融危机后,中国房地产业迅猛发展,房价上涨较快。对此有人担心房地产过热和房价存在泡沫化,由此催生政府开展严格的房地产调控政策,截止目前包括限购、限价在内的各项政策仍在持续,各地房价较快上涨的势头得到遏制,但这并不意味着房价拐点已经到来。从选取房价波动预警指标看,尽管2010年需求类价格指数虽趋向正常区间,但是从供给和信贷的角度看,房地产仍存在过热......

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